Mange huseiere ønsker å pusse opp kjelleren, enten for å lage et ekstra soverom eller kanskje en utleiedel. Før du går i gang, er det viktig å kjenne til hvilke regler som gjelder i Norge. Plan- og bygningsloven og Byggteknisk forskrift (TEK17) stiller krav for at kjellerrom skal være trygge og lovlige som boareal. Nedenfor svarer vi på vanlige spørsmål om å gjøre om kjeller til soverom, krav ved utleie av kjeller, og når du må søke til kommunen om tillatelse. Vi har drivet med byggesøknader i over 15år og tar utgangspunkt i regler som gjelder nasjonalt, men husk at det kan forekomme lokale forskjeller fra kommune til kommune. Reglene under gjelder primært for eneboliger og rekkehus (privatboliger); i leilighetsbygg og borettslag/sameier kan det komme tilleggskrav og egne tillatelser.
Må man søke om å pusse opp eller innrede kjelleren?
Ja, i mange tilfeller må du søke kommunen hvis du skal gjøre større endringer i kjelleren. Det gjelder særlig når du gjør om bod, teknisk rom eller lager til et oppholdsrom. Dette regnes som bruksendring og er søknadspliktig.
Skal du sette inn nye eller større vinduer i kjellerveggen, gjør du en fasadeendring. Det krever også søknad. Mindre endringer kan i noen tilfeller være unntatt, men dette må alltid sjekkes med kommunen.
Dersom prosjektet innebærer å endre bærende konstruksjoner, som ved senking av kjellergulv eller rivning av bærevegger, krever det både søknad og ofte en ansvarlig søker.
Pusser du kun opp et rom som allerede er godkjent som oppholdsrom – for eksempel ved å male eller legge nytt gulv – trenger du normalt ikke søke. Men så snart du endrer bruken av rommet, eller gjør bygningsmessige inngrep, må kommunen involveres.
Hvordan kan jeg gjøre om kjeller til soverom?
For å bruke et kjellerrom som soverom må det oppfylle krav til varig opphold. Det betyr blant annet krav til takhøyde, dagslys, rømningsvei og ventilasjon. Dette gjelder uansett om rommet skal brukes av familien eller som del av en utleiedel. Mange eldre kjellere er bygget som tilleggsdel, og har derfor ikke høy nok standard til å brukes som boligrom uten oppgradering. Når du endrer funksjonen fra tilleggsdel til hoveddel, må du sende byggesøknad.
Hvilke krav må et soverom i kjeller oppfylle?
Soverom i kjeller må ha tilfredsstillende takhøyde. Kravet er minimum 2,2 meter, men for boliger oppført før 2011 kan det gjøres unntak ned til 2,0 meter. Kommunen må i så fall vurdere om det fortsatt gir tilfredsstillende bokvalitet. Det må også være tilstrekkelig dagslys. Som hovedregel skal minimum 10 prosent av gulvarealet dekkes av vindusflate. Det betyr at et soverom på 10 m² må ha minst 1 m² vindu.
Rømningsvei er et annet viktig krav. Et soverom må ha minst én rømningsvei i tillegg til døra – vanligvis et vindu som er stort nok til at en voksen person kan komme seg ut. Vinduet må ha fri åpning på minst 0,5 m² og minimum 0,6 meter i høyde og bredde. Det må også være lett å åpne.
Ventilasjon er obligatorisk. Det må enten være balansert ventilasjon eller naturlig ventilasjon med ventiler og mulighet for gjennomlufting.
Når må jeg søke om bruksendring for kjelleren?
Du må søke bruksendring hvis du endrer funksjonen til et rom i kjelleren. Typiske eksempler er å gjøre om en bod til stue, eller et vaskerom til soverom. Dette gjelder også om du ikke gjør noen store bygningsmessige endringer, så lenge formålet med rommet endres.
Kommunen krever byggesøknad fordi bruksendring påvirker krav til sikkerhet, rømningsveier og bokvalitet. Selv om rommet ikke skal leies ut, må det godkjennes for varig opphold hvis det brukes som boligrom.
Hva må til for å kunne leie ut kjelleren lovlig?
Dersom du ønsker å leie ut kjelleren, må den være godkjent som en egen boenhet. Det betyr at rommene må tilfredsstille kravene i TEK17, og at det må være egen inngang, kjøkken, bad og oppholdsrom. Boenheten må også være fysisk adskilt fra hovedboligen, og ha brann- og lydskille mellom enhetene. Rømningsveier og ventilasjon må være i henhold til forskriften.
Skal du leie ut hele kjelleren, krever det en egen bruksendring, og du må søke om godkjenning av sekundærleilighet. Her stilles det flere krav enn for vanlige oppholdsrom. Kommunen vurderer også om eiendommen er regulert for utleieformål.
Hva gjør jeg hvis kjelleren er tatt i bruk uten godkjenning?
Hvis du allerede har tatt i bruk kjelleren som oppholdsrom eller utleieenhet uten at det er godkjent, må du søke om ettergodkjenning. Dette innebærer en vanlig byggesøknad hvor du dokumenterer at alle krav er oppfylt.
Du må legge ved tegninger, beskrivelser og i noen tilfeller også målebrev, avhengig av kommunens krav. Det er viktig å merke seg at kommunen kan avslå søknaden dersom kravene ikke kan oppfylles i ettertid. Å bruke kjelleren uten godkjenning kan få konsekvenser ved salg, forsikring eller tilsyn fra kommunen. Vi anbefaler å søke så tidlig som mulig for å få bruken lovlig. Ta kontakt så hjelper vi deg.
Hva er forskjellen mellom tilleggsdel og hoveddel i en bolig?
Tilleggsdel er rom som ikke brukes til varig opphold – som bod, teknisk rom eller vaskerom. Hoveddel er rom ment for å bo i, som soverom, stue, kjøkken eller bad.
Denne forskjellen er viktig, fordi tilleggsdel ikke stilles de samme kravene til når det gjelder dagslys, rømningsvei og ventilasjon. Når du endrer et rom fra tilleggsdel til hoveddel, utløser det som regel søknadsplikt.
Ved kjøp av bolig er det også viktig å være klar over dette. Mange tror at de kan ta i bruk kjelleren slik den står, men hvis rommene ikke er godkjent som hoveddel, kan det få konsekvenser.
Bør jeg sende byggesøknaden selv, eller bruke fagfolk?
Du kan i noen tilfeller søke selv, spesielt ved enkle bruksendringer uten store konstruktive inngrep. Men det er mange tekniske krav å forholde seg til, og det er fort gjort å gjøre feil. Mange velger derfor å bruke en ansvarlig søker som kjenner regelverket. Da slipper du å bekymre deg for dokumentasjon, nabolister og kommunikasjon med kommunen.
Vi i Søkombygg.no har 15 års erfaring med byggesøknader knyttet til kjellere. Enten du skal lage soverom, utleiedel eller søke ettergodkjenning, hjelper vi deg trygt gjennom hele prosessen.
