Å bygge et tilbygg på huset kan gi deg den ekstra plassen du drømmer om, enten det er en ny stue, et soverom eller et utvidet kjøkken. Men et tilbygg bringer også med seg mange spørsmål om regler, byggesøknad og beregning av priser. Trenger du egentlig å søke? Hva er prisen på en byggesøknad, og hvor lang tid tar det å få godkjenning? I denne artikkelen svarer vi på vanlige spørsmål om tilbygg – fra Hva er et tilbygg? Byggesøknad pris? til Når må jeg søke? – slik at du kan planlegge prosjektet ditt med trygghet.
Hva er et tilbygg?
Et tilbygg er en utvidelse av den eksisterende bygningens grunnflate – altså at du bygger ut i bredden på bakkenivå, og kobler det nye tilbygget til huset du har fra før. Tilbygget “henger fast” i hovedhuset og blir en del av boligen. Du må gjerne rive en yttervegg eller lage en åpning der tilbygget skal kobles på, slik at den nye delen integreres med resten av huset. Ofte innebærer dette også grunnarbeid og å støpe ny såle eller grunnmur for tilbygget, på samme måte som da huset opprinnelig ble bygget.
Tilbygg skiller seg fra påbygg, som er utvidelse i høyden. Hvis du bygger oppå en eksisterende etasje (for eksempel legger på en ny etasje eller utvider loftet), er det et påbygg – ikke et tilbygg. Påbygg er alltid søknadspliktig og har egne regler, mens denne artikkelen handler om tilbygg (utvidelse på bakkeplan). Et tilbygg er heller ikke det samme som et frittstående anneks eller uthus; forskjellen er at tilbygget sitter sammen med hovedhuset, mens et anneks/uthus er en separat bygning.
Må man søke om å bygge tilbygg?
Kort sagt: som oftest ja, du må søke kommunen om lov før du bygger et tilbygg. Et tilbygg endrer boligens eksteriør og størrelse, og faller derfor normalt under søknadsplikt etter plan- og bygningsloven
Du trenger da en godkjent byggesøknad før du kan gå i gang.
Det finnes likevel noen unntak som gjør at visse mindre tilbygg kan bygges uten søknad. I 2015 og igjen i 2021 ble reglene forenklet for å gjøre det enklere å bygge små tilbygg. Dersom tilbygget er under 15 m² og i én etasje (uten kjeller), kan det i mange tilfeller oppføres uten å søke. Dette gjelder selv om tilbygg under 15 m² skal brukes til beboelse eller varig opphold – det er ikke lenger automatisk søknadsplikt for små boligutvidelser.
Merk at visse vilkår må være oppfylt: Tilbygget må blant annet plasseres minst 4 meter fra nabogrensen og tilfredsstille krav i kommunens planer. Det betyr at du fortsatt må sjekke reguleringsplanen for eiendommen din – er det byggeforbud i deler av tomten, eller restriksjoner på høyde eller utseende, gjelder disse også for små tilbygg. Det er alltid lurt å dobbeltsjekke med kommunen om unntaket gjelder i ditt tilfelle, før du begynner å bygge uten søknad.
For alle tilbygg større enn 15 m² (og ofte også for mindre tilbygg som ikke oppfyller vilkårene over) må du sende inn en byggesøknad til kommunen og få byggetillatelse før du starter. Kommunen vil da vurdere prosjektet opp mot regelverket før de gir klarsignal. Vær oppmerksom på at for tilbygg over en viss størrelse kan det også kreves at fagfolk står som ansvarlige (mer om det senere).
Hva koster et tilbygg?
Prisen for å sette opp et tilbygg varierer veldig med størrelse, standard og kompleksitet. En vanlig tommelfingerregel er at du må regne rundt 25.000–35.000 kroner per kvadratmeter for et tilbygg.
Det vil si at et tilbygg på for eksempel 20 m² fort kan koste rundt 500.000–700.000 kr. Denne kvadratmeterprisen kan bli høyere eller lavere avhengig av hva tilbygget inneholder. Et enkelt tilbygg som kun utvider en stue eller et soverom, uten avanserte løsninger, vil ligge i nedre del av skalaen. Har du derimot et tilbygg med våtrom (f.eks. nytt bad) eller kjøkken, øker kostnadene betydelig – rørleggerarbeid, membran, fliser og kjøkkeninnredning gjør at prisen per kvm kan bli høy (ofte over 40–50.000 kr/m² i disse tilfellene). For eksempel kan et lite tilbygg på 15 m² med bad koste rundt 750.000 kr, mens et tilsvarende stort tilbygg uten bad kanskje koster 4–500.000 kr.
Husk at byggeprosjektet også utløser noen kostnader utover selve byggearbeidet. Du må ta høyde for utgifter til prosjektering, som arkitekttegninger eller ingeniørberegninger ved behov, og byggesøknaden prisen i seg selv. Arkitekthonorar og rådgivning kan variere fra noen titalls tusen for en enkel jobb til langt mer for store og komplekse prosjekter. I tillegg kommer gebyrer til kommunen og eventuelle kostnader for å hyre inn konsulenter til å hjelpe med søknadsprosessen (se egne avsnitt om byggesøknad pris nedenfor).
Alt dette bør med i budsjettet ditt når du planlegger et tilbygg.
Hva er forskjellen mellom tilbygg og påbygg?
Vi har nevnt det en gang, men nevner det igjen. Forskjellen på tilbygg og påbygg er grei: Tilbygg bygges ut i horisontal retning (på bakken), mens påbygg bygges oppå en eksisterende struktur. Hvis du utvider grunnflaten til huset ved å bygge nytt areal som henger sammen med første etasje, er det et tilbygg. Legger du derimot på en etasje eller bygger noe oppå det opprinnelige bygget, er det et påbygg
Et tilbygg kan for eksempel være å bygge et nytt inngangsparti eller en ny fløy på huset. Et påbygg kan være å løfte taket og lage en ekstra etasje. Begge deler øker boligens areal, men måten de bygges på er forskjellig. Merk at påbygg alltid er søknadspliktig (ingen unntaksregler for areal), og påbygg stiller ofte strengere krav til konstruksjon siden man bygger i høyden. Tilbygg kan, som nevnt, unntaksvis bygges uten søknad hvis de er veldig små, mens påbygg alltid må søkes om.
Må man sende nabovarsel ved tilbygg?
Ja, i de aller fleste tilfeller må du sende nabovarsel før du kan få godkjent et tilbygg. Nabovarsel betyr at du varsler alle naboer (og eventuelle gjenboere vis-à-vis) om hva du planlegger å bygge, slik at de får mulighet til å komme med merknader. For tilbygg som krever søknad er nabovarsling påkrevd etter loven. Dette skal gjøres før du sender inn byggesøknaden til kommunen, og du må legge ved kopi av nabovarselet og eventuelle nabomerknader i søknaden.
Hvordan sender man nabovarsel? Jo, man fyller ut et standard nabovarsel-skjema (finnes hos Direktoratet for byggkvalitet eller kommunen) og legger ved beskrivelse av tiltaket og relevante tegninger. Varselet kan sendes elektronisk eller som vanlig brev/post til naboene. Naboene skal få minst 14 dager frist til å uttale seg.
Eventuelle svar fra naboene (merknader) må du dokumentere og kommentere overfor kommunen. Hvis en nabo har innvendinger som gjør at du endrer byggeplanene vesentlig, kan det være nødvendig å varsle naboene på nytt med de oppdaterte planene. Skulle det gå mer enn 12 måneder fra du sendte nabovarsel til du faktisk sender inn byggesøknaden, må du også sende ut nabovarsel på nytt.
I noen få tilfeller kan kravet om nabovarsel falle bort, for eksempel hvis tilbygget ditt åpenbart ikke berører noen nabo (f.eks. en mindre innvendig ombygging, eller at avstanden til nærmeste nabo er veldig stor). For de fleste vanlige tilbygg vil det likevel være naboer som skal varsles. Naboens innsigelser trenger ikke å bety at du ikke får bygge, men kommunen vil vurdere merknadene dersom de berører lover eller regler. Det lønner seg uansett å ha en god dialog med naboene dine i forkant, så unngår man misforståelser og konflikter.
Hva kan hindre at man får lov til å bygge tilbygg?
Selv om du drømmer om et tilbygg, er det ikke sikkert planene lar seg gjennomføre på din tomt. Det er flere faktorer som kan hindre at du får tillatelse:
- Reguleringsplan og kommuneplan
Alle eiendommer omfattes av planer som bestemmer hva som er lov å bygge. Bryter tilbygget med disse – for eksempel ved å krysse byggegrenser eller bygge for høyt – kan søknaden bli avslått, med mindre du får dispensasjon. Sjekk alltid hva som gjelder for din tomt. - Utnyttelsesgrad (BYA)
Det er en maksgrense for hvor stor andel av tomta som kan bebygges (oppgis i %-BYA). Er tomta allerede fullt utnyttet, må du søke dispensasjon for tilbygg – noe kommunen vurderer strengt. - Avstandskrav
Bygg skal som hovedregel stå minst 4 meter fra nabogrense, og ofte også en viss avstand fra vei. Vil du bygge nærmere, trenger du enten nabosamtykke eller dispensasjon. Avstand til vei, jernbane osv. må også avklares. - Vernede bygg eller områder
Er boligen vernet, i et verneområde eller nær sjøen (strandsonen), gjelder strenge regler. Tilbygg kan være forbudt, eller kreve omfattende søknadsprosesser. - Naboprotester
Naboer kan komme med innsigelser. Vanlige protester stopper ikke en godkjent søknad, men dersom du søker dispensasjon og naboene er imot, kan det påvirke utfallet. - Tekniske eller praktiske hindringer
Grunnforhold, bæreevne eller andre tekniske forhold kan gjøre tilbygg umulig eller veldig krevende. Kommunen kan kreve tekniske undersøkelser for å godkjenne søknaden.
Konklusjonen er at man må gjøre godt forarbeid: Sjekk regelverk og begrensninger nøye.
Hvordan søker man om godkjenning?
Når du har et klart prosjekt i tankene og vil gå i gang med byggesøknaden, hvordan gjør du det? Her er hovedstegene for å søke om godkjenning av et tilbygg:
Forberedelser og avklaringer: Start med å samle informasjon om eiendommen din og regelverket. Sjekk kommuneplan og reguleringsplan for tomten, så du vet om tilbygget er innenfor rammene. Det kan være lurt å ta en prat med kommunens byggesaksavdeling (forhåndskonferanse) for å få avklart eventuelle spørsmål på forhånd. Bestem også om du skal søke selv eller om du trenger hjelp av fagfolk. Dersom tilbygget er under 50 m² kan du i mange tilfeller søke som selvbygger uten å knytte til profesjonelle foretak. Er tilbygget større enn 50 m², eller prosjektet komplisert, må du engasjere en ansvarlig søker (typisk en entreprenør, arkitekt eller ingeniør) som sender inn søknaden for deg. Mange boligeiere velger uansett å bruke profesjonell hjelp for trygghetens skyld, selv om det er et mindre tilbygg.
Tegninger og dokumentasjon:
Få utarbeidet nødvendige tegninger og planer for tilbygget. Du trenger målfast situasjonsplan som viser plasseringen av tilbygget på tomten, samt arkitekttegninger som plan-, snitt- og fasadetegninger som viser hvordan tilbygget skal se ut. Hvis du ikke selv har kompetanse til å tegne dette, må du få hjelp av en arkitekt eller teknisk tegner. I tillegg bør du utarbeide en prosjektbeskrivelse eller redegjørelse som forklarer tiltaket. Sørg for at alt lages i henhold til kommunens krav (riktig målestokk, format, osv.).
Nabovarsling: Som nevnt tidligere må du sende nabovarsel til berørte naboer før innsending av søknaden. Dette innebærer å distribuere nabovarsel-skjema med vedlagte tegninger/beskrivelse til naboene, enten elektronisk via e-post/Altinn eller på papir. Vent deretter minst to uker på eventuelle tilbakemeldinger fra naboene. Når fristen er ute, samler du opp eventuelle merknader du har mottatt. Du må lage et kort svar til hver merknad (om hvordan du eventuelt endrer prosjektet eller hvorfor du mener merknaden ikke hindrer bygging) og legge dette ved søknaden. Husk å ta kopi av varslingsbrevet og kvitteringer (f.eks. nabovarsel kvitteringsskjema) – disse skal følge med søknaden til kommunen som dokumentasjon på at varsling er gjort korrekt.
Fylle ut byggesøknaden: Nå er det på tide å fylle ut selve søknaden. Dette gjøres enten via elektronisk søknadsportal (mange kommuner bruker en løsning via Altinn, tidligere kalt ByggSøk) eller på papirskjemaer som sendes/leveres til kommunen. Du må fylle ut opplysninger om tiltakshaver (deg), eiendommen (gårds- og bruksnummer), beskrivelse av tiltaket, hvem som eventuelt er ansvarlige foretak, osv. Hvis du søker som selvbygger uten ansvarsrett, må du også fylle ut en egenerklæring om dette (søknad om personlig ansvarsrett som selvbygger). Skal du søke om dispensasjon fra noen regler, må dette gjøres tydelig i søknaden og begrunnes godt (dispensasjoner kan øke behandlingstiden).
Legge ved nødvendige vedlegg:
En byggesøknad er ikke komplett uten en rekke vedlegg. I neste avsnitt lister vi opp alt som må være med i søknaden (dokumentasjonskrav). Sørg for å laste opp eller legge ved alle tegninger, nabovarsel, kvitteringer og relevante papirer sammen med søknadsskjemaet. Hvis du mangler noe, vil kommunen uansett be om det, og det forsinker prosessen.
Innsending og oppfølging: Send inn søknaden og betal eventuelt gebyr dersom kommunen krever det ved innsending (ofte faktureres gebyret senere). Etter innsending vil søknaden få et saksnummer, og deretter er det bare å smøre seg med tålmodighet mens kommunen behandler den. Følg med på e-post eller din digitale postkasse i tilfelle kommunen etterspør tilleggsdokumentasjon eller har spørsmål underveis. Normalt skal du få et vedtak innen 3–12 uker (mer om behandlingstid nedenfor). Hvis du får godkjent søknad, mottar du et byggetillatelsesbrev med eventuelle vilkår. Før selve byggingen kan starte, må du også sørge for eventuelle andre tillatelser som byggestartstillatelse (igangsettingstillatelse) dersom det er krav om det, men for vanlige tilbygg gis som regel igangsetting samtidig med vedtak. Til slutt, når tilbygget er ferdig bygget, skal det sendes inn ferdigattest til kommunen for å avslutte saken.
Å søke om tilbygg kan virke omfattende, men tar du det steg for steg går det greit. Mange boligeiere får hjelp av profesjonelle gjennom hele prosessen, noe som kan spare tid og sikre at alt blir riktig. Hvis du er usikker, kan det lønne seg å kontakte en rådgiver for hjelp med byggesøknaden – da vet du at søknaden oppfyller alle krav.
Hva må være med i en byggesøknad for tilbygg?
En komplett byggesøknad for tilbygg skal inneholde en del obligatoriske dokumenter. Mangler du vedlegg eller opplysninger, vil kommunen anse søknaden som ufullstendig og du får beskjed om å ettersende det som mangler (noe som forsinker prosessen). Her er de viktigste elementene som må være med:
Søknadsskjema: Selve byggesøknaden fylt ut med alle nødvendige opplysninger om tiltaket. (Hvis du søker digitalt, skjer utfyllingen gjennom den elektroniske portalen i stedet for papirskjema.)
Nabovarsel: Kopi av nabovarsel som er sendt ut, inkludert kvittering for utsendelse. Har noen naboer sendt merknader, skal disse merknadene legges ved, sammen med dine eventuelle kommentarer/uttalelser til merknadene.
Situasjonsplan:Et kart som viser eiendommen din (fåes fra kommunen eller Kartverket) hvor du har tegnet inn tilbygget på riktig sted. Dette viser plassering og avstand til grenser m.m.
I en byggesøknad trenger du også:
Fullstendige bygningstegninger som viser tilbygget og eksisterende bygg. Dette inkluderer plantegninger (oversikt over rominndeling sett ovenfra), fasadetegninger (hvordan bygget ser ut fra utsiden, for alle berørte fasader) og snittegninger (gjennomskåret tegning som viser høyder, etasjer, takvinkel etc.). Tegningene skal normalt være i målestokk (f.eks. 1:100) og må være målsatte (vise mål).
Byggeteknisk dokumentasjon/redegjørelse: En skriftlig redegjørelse som beskriver tiltaket og bekrefter at det oppfyller relevante krav. Ofte skriver ansvarlig søker eller arkitekt et følgebrev som forklarer prosjektet, materialvalg, tilpasning til omgivelser osv. Herunder kan det også inngå en sjekkliste for tekniske krav (f.eks. at isolasjon, brannsikring, uteareal, parkering osv. er ivaretatt i henhold til TEK17).
Ansvarsretter: Dersom det er krav om ansvarlige foretak, skal erklæringer om ansvarsrett for de involverte firmaene vedlegges. Dette gjelder f.eks. ansvarlig søker, prosjekterende (ingeniør/arkitekt), utførende (entreprenør) osv. (Hvis du søker som selvbygger, må du i stedet ha vedtak om personlig ansvarsrett.)
Dette kan også være aktuelt i en byggesøknad
Dispensasjonssøknad: Hvis prosjektet krever dispensasjon fra noen regler (f.eks. bygge nærmere enn 4 m fra nabogrensen, overskride utnyttelsesgrad, eller lignende), må du legge ved et eget brev der du søker om dispensasjon. Dette brevet skal begrunne hvorfor dispensasjon bør gis og hvilke hensyn som tas.
Avhengig av prosjektet kan det være behov for ytterligere dokumenter. For eksempel, ved større terrenginngrep kan det kreves en situasjonsplan med høydeprofil/terrengsnitt, ved ny avkjørsel til vei kreves godkjent avkjørselsplan, og ved tilkobling til offentlig vann og avløp må tilknytningsplan/avtale med kommunen vedlegges. Hvis det er mistanke om forurensning i grunnen der du skal grave (f.eks. en gammel oljetank i bakken), må du legge ved en tiltaksplan for håndtering av dette. Kommunen vil vanligvis opplyse om hvilke ekstra vedlegg som trengs basert på opplysningene i søknaden din.
Litt mye?
Hva er behandlingstiden?
Hvor lang tid det tar å få svar på byggesøknaden kan variere. Plan- og bygningsloven setter noen frister for kommunens saksbehandling. Normal behandlingstid for en byggesøknad om tilbygg er inntil 12 uker (ca. 3 måneder).
Det vil si at kommunen skal fatte et vedtak (godkjenning eller avslag) innen 12 uker etter at komplett søknad er mottatt. Går det lenger tid enn dette, har du faktisk krav på redusert gebyr – kommunen må redusere byggesaksgebyret med 25% for hver påbegynte uke over fristen. Det er likevel relativt sjelden at det går så langt over tidsfristen; heller vil kommunen be om mer info underveis (noe som pauser fristen) dersom noe mangler.
Mange lurer på om det finnes mulighet for raskere svar enn 12 uker, og ja: Enkle saker kan få hurtigbehandling. For noen tilbygg som er helt i tråd med alle regler og hvor det ikke er kommet noen naboprotester, kan kommunen behandle søknaden på så lite som 3 uker.
Denne 3-ukers fristen gjelder hvis tre viktige betingelser er oppfylt: (1) Tiltaket er i samsvar med alle lover, forskrifter og planer (ingen dispensasjoner nødvendig), (2) Naboer/gjenboere har ingen innsigelser eller merknader, og (3) Det trengs ingen uttalelser fra andre myndigheter (f.eks. brannvesen, veimyndighet, kulturminnevern etc.). I de tilfellene alle disse kriteriene er møtt, skal kommunen behandle saken innen 3 uker. I praksis opplever mange at søknader uten komplikasjoner kan få relativt raskt svar, mens søknader som involverer dispensasjoner, nabokonflikter eller komplekse faglige spørsmål tar nærmere full tid.
Oppsummert bør du være forberedt på at det tar et par måneder å få byggetillatelsen i orden. Derfor kan det være smart å legge inn søknaden i god tid før du har tenkt å starte byggingen, slik at du ikke blir unødvendig forsinket.
Pris på byggesøknad?
Mange privatpersoner lurer på hva en byggesøknad vil koste dem i praksis. Pris på byggesøknad avhenger av flere forhold, men det er lurt å ha oversikt over de vanligste utgiftene i søknadsprosessen. Her skal vi se på byggesøknad pris, altså prisen for å få søknaden behandlet og eventuelt få hjelp til å utforme den.
Det er primært to kostnadselementer å huske på: kommunens gebyr og kostnad for profesjonell hjelp (hvis du bruker det).
Kommunalt byggesaksgebyr
Kommunen tar betalt for å behandle byggesøknaden. Dette kalles byggesaksgebyr, og varierer fra kommune til kommune. For et vanlig tilbygg ligger byggesøknad pris typisk mellom 5.000 og 20.000 kr. Søker du om dispensasjon – altså unntak fra regler i reguleringsplanen – kommer det ofte et ekstra gebyr. Dette kan være på 10.000–30.000 kr, avhengig av kompleksitet og kommunens satser.
Pris for profesjonell hjelp
De fleste boligeiere velger å få hjelp fra fagfolk til å lage og sende inn søknaden. Å bruke en ansvarlig søker, som for eksempel en arkitekt, byggmester eller rådgivende ingeniør, kan koste mellom 15.000 og 30.000 kr for enklere prosjekter. For større eller mer kompliserte tilbygg kan byggesøknad pris komme opp i 40.000–50.000 kr eller mer. Dette er altså penger du betaler til firmaet som hjelper deg – i tillegg til kommunens gebyr. Du kan også velge en mellomløsning, hvor du gjør deler selv (f.eks. sender inn søknaden), mens fagfolk hjelper deg med tegninger og dokumentasjon.
Så hva blir totalen? La oss si kommunen tar 10.000 kr i gebyr, og du betaler et firma 25.000 kr for å gjøre søknadsjobben – da er byggesøknad prisen rundt 35.000 kr totalt i dette eksempelet. For noen kan dette høres mye ut, men husk at en riktig utført søknad er som en «forsikring» for prosjektet ditt. Det gir deg trygghet for at alt går lovlig for seg, og sparer deg for risikoen ved å bygge ulovlig eller måtte gjøre ting på nytt. Ingen ønsker å havne i en situasjon der man må rive eller endre et nybygget tilbygg fordi papirarbeidet ikke var i orden.
Tips: Inkluder kostnaden for byggesøknad i budsjettet ditt fra starten av. Og vurder hjelpen opp mot din egen kompetanse og tidsbruk. Har du aldri vært borti en byggesøknad før, kan det være vel verdt å få hjelp med søknadsprosessen slik at du unngår feil. En erfaren konsulent vet hva kommunen forventer og kan følge opp saken effektivt. Det øker sjansen for at du får tillatelse raskt og uten unødvendige omveier.Trenger du hjelp med byggesøknad for ditt tilbygg? Våre erfarne medarbeidere hjelper deg gjerne gjennom prosessen – fra tegninger til ferdig godkjenning.
